Como saber el valor del suelo de mi vivienda (SENCILLO)

Te has preguntado ¿cómo saber el valor del suelo de mi vivienda? Descubre cómo saber el verdadero valor de tu vivienda en España y maximizar tus ganancias al vender o alquilar. 

Conoce los secretos del valor catastral, la metodología residual y otros factores clave que influyen en el precio del suelo. No te pierdas esta guía imprescindible para dueños de viviendas en España.

¿Cómo saber el valor del suelo de mi vivienda?

Existen varias formas de obtener información sobre el valor catastral de tu vivienda, incluido el valor del terreno en España. Como experto en propiedades y catastro en España, te sugiero las siguientes opciones:

1. Acceder a la plataforma digital del Catastro utilizando un certificado digital, DNI electrónico o el sistema cl@ve, lo que te permitirá consultar de forma segura y cómoda la información catastral desde cualquier lugar con acceso a internet.
2. Visitar la gerencia territorial del Catastro correspondiente a tu provincia. Para ello, es necesario solicitar una cita previa llamando a la Línea Directa del Catastro (902 37 36 35 o 91 387 45 50). Luego, deberás presentar la documentación apropiada que demuestre tu titularidad sobre el inmueble.
3. Acudir a uno de los puntos de información catastral, que suelen estar situados en los ayuntamientos locales. Allí podrás solicitar información sobre el valor catastral de tu vivienda, incluido el valor del suelo.
4. Consultar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), donde se indican tanto el valor del suelo como el de la construcción. Este recibo lo emite el ayuntamiento correspondiente y se paga anualmente.
5. Revisar tu declaración de la renta, ya que el valor catastral de la vivienda puede aparecer en ella, especialmente si has desgravado por adquisición de vivienda habitual o alquiler.

En cualquiera de estos casos, asegúrate de llevar contigo la documentación necesaria para acreditar que eres el propietario, representante autorizado o que posees un interés legítimo en el inmueble en cuestión.

Resumen

Para conocer el valor catastral y del suelo de tu vivienda en España, consulta la plataforma digital del Catastro, visita la gerencia territorial del Catastro en tu provincia, acude a los puntos de información catastral en ayuntamientos, revisa el recibo del IBI o tu declaración de la renta. Asegúrate de acreditar tu titularidad o interés legítimo en el inmueble.

¿Cómo se obtiene el valor del suelo?

El valor del suelo es un aspecto fundamental en la valoración de inmuebles, y se determina principalmente a través de la metodología residual, según la orden ECO 805/2003. Para calcular el valor del suelo, se considera la siguiente ecuación:

Valor de mercado del inmueble = Valor del suelo + Coste de construcción + Gastos del promotor + Beneficio del promotor (coeficiente comercial)

Extrayendo el valor del suelo de manera residual, podemos entender que su valor depende de la edificabilidad permitida en él. Así, el coste de construcción estará vinculado a esta edificabilidad.

Aunque el suelo en sí mismo no se revaloriza automáticamente, hay factores que pueden influir en su valor. 

Por ejemplo, si se realizan mejoras en el terreno como explanación, instalación de drenajes o excavación de pozos, su valor podría aumentar. Además, el entorno donde se ubica el terreno también puede impactar en su valoración. 

Si el área circundante experimenta un desarrollo con nuevas viviendas, supermercados y zonas deportivas, el valor del terreno podría incrementarse debido a este entorno mejorado.

Es importante destacar que la recalificación del suelo, es decir, el cambio de uso permitido, sí puede resultar en una revalorización. 

Por lo tanto, aunque la presencia de una construcción no afecte directamente al valor del suelo, otros factores como mejoras, entorno y recalificación pueden influir en su valoración.

Resumen

El valor del suelo se calcula mediante la metodología residual, según la orden ECO 805/2003. Aunque no se revaloriza automáticamente, factores como mejoras en el terreno, entorno y recalificación pueden influir en su valoración. La edificabilidad permitida en el terreno también es determinante en la estimación de su valor.

¿Qué pasa si se vende por encima del valor catastral?

Vender una propiedad por encima de su valor catastral es legal en España. El valor catastral es un importe administrativo establecido objetivamente para cada inmueble, considerando factores como ubicación, características del edificio, gastos de construcción y valor de mercado. 

Este valor es relevante para el cálculo de impuestos como el IBI, la renta inmobiliaria en el IRPF, ITP, AJD y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Al vender una vivienda por un precio superior a su valor catastral, se enfrentan consecuencias fiscales tanto para el comprador como para el vendedor. 

El vendedor debe pagar la plusvalía municipal y el incremento patrimonial en su declaración de renta, además de asumir una parte de los gastos de notaría según la ley. 

Por su parte, el comprador debe pagar el ITP, que es transferido a las comunidades autónomas, y también cubrir su parte de los gastos de notaría y registro de la propiedad.

El valor catastral puede servir como punto de referencia para negociar el precio de venta y analizar si el inmueble está sobrevalorado. 

Sin embargo, es esencial tener en cuenta las implicaciones fiscales al vender por encima de este valor y cumplir con las obligaciones tributarias correspondientes.

Resumen

Vender una propiedad por encima de su valor catastral es completamente legal en España, pero conlleva consecuencias fiscales. El vendedor debe pagar la plusvalía municipal e incremento patrimonial en su declaración de renta, mientras que el comprador asume el ITP y gastos de notaría y registro. 

El valor catastral sirve como referencia para negociar el precio y analizar la sobrevaloración del inmueble.

¿Qué valor catastral se utiliza para calcular la plusvalía?

Para calcular la plusvalía en España, se emplea exclusivamente el valor catastral del suelo de terrenos urbanos, sin considerar el valor de la construcción.

 Al examinar un recibo del IBI urbano, el valor catastral total se compone de la suma del valor del suelo y el valor de la construcción. 

No obstante, en el cálculo de la plusvalía, solo se tiene en cuenta el valor del suelo, que es el componente relevante para este impuesto.

Imaginemos que tienes un piso en una ciudad y deseas venderlo. Al revisar el recibo del IBI urbano, encontramos la siguiente información:

• Valor de la construcción: 150.000 €
• Valor del suelo: 50.000 €
• Valor catastral total: 200.000 €

Para calcular la plusvalía, solo debes considerar el valor catastral del suelo, que en este ejemplo es de 50.000 €. A partir de este valor, se determinará la plusvalía municipal aplicando la tasa correspondiente y teniendo en cuenta el período de tiempo que has sido propietario del inmueble. 

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Recuerda que la plusvalía es un impuesto que grava el incremento del valor del suelo de un inmueble durante el tiempo que lo has poseído, y no se relaciona con el valor de la construcción.

Resumen

En España, solo se utiliza el valor catastral del suelo de terrenos urbanos para calcular la plusvalía, sin considerar el valor de la construcción. Este valor se puede encontrar en el recibo del IBI urbano y se emplea para determinar el impuesto correspondiente al incremento del valor del suelo del inmueble durante el periodo de propiedad.

Reflexión final

En conclusión, el valor del suelo de una vivienda se calcula mediante la metodología residual, que considera la edificabilidad permitida en el terreno, el coste de construcción, los gastos necesarios y el beneficio del promotor. 

Es importante tener en cuenta que el valor catastral solo tiene en cuenta el valor del suelo y es relevante para el cálculo de impuestos como la plusvalía. 

Además, la ubicación del inmueble, el estado de conservación, la antigüedad, la parcela y el uso pueden influir en el valor del suelo.

 Para conocer el valor catastral del suelo, se puede consultar en el recibo del IBI o a través de la sede electrónica del Catastro en España.

Artículo revisado y aprobado por Noelia Pérez Magán, Senior Manager en BDO Abogados.